Bất động sản tạm "đóng băng" là... tốt?

“Thị trường bất động sản Việt Nam chứa đựng quá nhiều bất ổn bởi giá đã tăng lên gấp đôi, gấp ba giá trị thực. Nếu nhà nước không sớm có biện pháp kiểm soát thị trường, "bong bóng" sẽ “nổ” và toàn bộ hệ thống tài chính sẽ "tiêu tan".

TS. Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra cảnh báo.

Giá nhà đất tăng ảo quá lớn

Theo TS. Nghĩa, thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang tăng ảo. Thực ra, giá nhà đất ở Việt Nam đang bị giới đầu cơ đẩy lên cao ngất. Giá nhà đất chỉ “nóng” tập trung vào một số khu vực nhà ở có thu nhập cao, ở những vị trí tốt và trên thực tế đã bị nhà đầu tư đẩy giá lên cao hơn so với nhu cầu thật.

Ngoài ra, trong thời gian qua, sự tụt dốc không phanh của thị trường chứng khoán và những biến động khó lường của giá vàng đã khiến dân đầu cơ đổ xô vào thị trường BĐS, gây nên cơn sốt nóng bất thường cho thị trường.

Thực tế thời gian trước đây, có rất nhiều nhà đầu tư nhỏ sẵn sàng thế chấp để vay ngân hàng tới 70% vốn để mua vài căn nhà, cầu vượt cung thổi giá đất tăng chóng mặt. Nhưng việc Nhà nước tăng mức lãi suất cao đã khiến không ít người phải bỏ cuộc, không dám "ôm" BĐS.

Tuy nhiên, thị trường BĐS thời gian qua được ví như TTCK nên các nhà đầu tư cũng có tâm lý đầu tư kiểu "bầy đàn". Vì vậy cũng cần cảnh báo nhà đầu tư là thị trường BĐS rất chóng sinh lời, nhưng cũng đầy rủi ro.

Theo ông Nghĩa, hậu quả của "bong bóng" nhà đất là vô cùng nghiêm trọng. Ví dụ tại Mỹ, Chính phủ Mỹ đã phải chi đến 1.000 tỷ USD để cứu thị trường tài chính khi "bong bóng" BĐS vượt giá trị thực 10-11%. Còn tại Việt Nam, theo tính toán, "bong bóng" BĐS không chỉ tăng vài chục % mà đã tăng ảo lên gấp đôi, gấp ba giá trị thực.

Theo số liệu các của các ngân hàng thương mại, tính đến hết tháng 6/2005, dư nợ cho vay mua sắm nhà ở và kinh doanh BĐS có thể chiếm khoảng 10% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Tuy nhiên, theo ông Nghĩa dư nợ tín dụng cho vay BĐS chỉ là "bề nổi của tảng băng chìm" bởi việc dùng BĐS để thế chấp vay đã chiếm tới 50% tài sản ngân hàng.

“Mà 50% tổng tài sản ngân hàng đã bằng cả GDP của cả Việt Nam, không Nhà nước nào có thể cứu vãn được. Còn để sụp đổ thì tiêu tan toàn bộ hệ thống tài chính”- ông Nghĩa cảnh báo.

Thị trường tạm "đóng băng"… là giải pháp hay?

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại Việt Nam, yếu tố thị trường trong kinh doanh BĐS đã tăng lên khá cao và có khả năng xảy ra tình trạng như các nước khác trong Đông Nam Á năm 1997.

Thực tế, thị trường BĐS trong thời gian qua đã bị giới đầu cơ làm giá quá nhiều. Vì vậy, khi Chính phủ thực hiện siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, tăng lãi suất cho vay hay điều chỉnh một số loại thuế hạn chế đầu cơ thì nguy cơ bị "đóng băng" BĐS là rất khó tránh khỏi.

Thị trường nhà đất rõ ràng đã có dấu hiệu chững lại, song nếu Nhà nước nới lỏng việc kiểm soát cho vay, thị trường này sẽ sốt trở lại một cách nhanh chóng.

Ông Võ cũng thừa nhận khuyết điểm lớn nhất của nền kinh tế hiện nay là quản lý kém hiệu quả. Do vậy, về dài hạn thì việc xử lý vấn đề vấn đề BĐS không phải ở chỗ Nhà nước đưa ra các mệnh lệnh hành chính hay quy định một mức giá trần để thị trường có thể bình ổn ngay được. Cách quản lý như vậy chỉ tồn tại ở thời bao cấp và phi thị trường.

Biện pháp được xem là hữu hiệu cho thị trường BĐS thời điểm này theo ông Võ cần phải thực hiện sớm chính sách tăng nguồn cung về nhà ở cho các đối tượng. Một khi nguồn cung được đáp ứng đầy đủ, tất yếu cầu sẽ tự động điều chỉnh lại, và giá BĐS cũng trở về giá trị thực của nó.

Có bong bóng, ắt có xì hơi, nhưng xì hơi thế nào cho “vẹn cả đôi đường” thì theo ông Nghĩa, Chính phủ cần kiên quyết nếu không “hệ thống tài chính có thể sẽ trở nên bất ổn. Bởi thế, để thị trường đóng băng tạm thời không phải là điều quá xấu, đó cũng là cách hay để chọc quả bóng này xì hơi từ từ mà không gây nổ”.

Theo Hà Linh
VTC News