Đổi đất nông nghiệp lấy tiền và nền nhà

Đang sở hữu đất trồng hoa màu, bà Vy, người bị thu hồi đất tại quận 9, TP HCM, sẵn sàng ký biên bản giao đất khi chủ đầu tư chịu đền bù theo phương án lồng ghép: tiền hỗ trợ cộng nền nhà có hạ tầng hoàn chỉnh.
> Đô thị mới vướng đền bù hơn 10 năm / Dân chung cư sắp sập không chấp thuận di dời / Kỷ lục đền bù chung cư cũ làm lợi cho dân / TP HCM bồi thường giải tỏa sát giá thị trường

Trái với các cuộc tranh chấp thu hồi đất do mức đền bù thấp, trong vụ giải tỏa này, bà Vy đồng thuận giao lại hơn 1.600 m2 đất nông nghiệp tại phường Phước Long B, quận 9, cho Công ty Phú Đức thực hiện dự án.

Tổng số tiền hỗ trợ hoa màu mà bà Vy nhận hồi đầu năm nay là 300 triệu đồng kèm theo một nền đất thổ cư có diện tích 275 m2, với đầy đủ cơ sở hạ tầng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Vy không phải đóng thêm bất cứ khoản tiền nào ngoài phí trước bạ sang tên.

Cách đền bù này được dân phường Phước Long B, quận 9, TP HCM, tán đồng vì người mất đất có thể an cư, đồng thời có vốn để chuyển đổi kinh tế.

Tương tự, Ban lãnh đạo khu Nam Sài Gòn cũng đề xuất hàng loạt phương án bồi thường đa dạng bằng tiền, nền đất, xây khu tái định cư... Thậm chí là dùng đất nông nghiệp đổi căn hộ tại chỗ cho người dân lựa chọn. Ban quản lý khu Nam thừa nhận, vùng đất này bị vướng đền bù nên gần chục năm chưa có đất "sạch" để triển khai dự án.

Để giải quyết dứt điểm các tranh chấp trong quá trình di dời dân khỏi chung cư sắp sập 727 Trần Hưng Đạo, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 5 cũng đã áp dụng phương án nhà đổi nhà để thuyết phục gần 500 hộ dân giao lại căn hộ để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị.

Đình đám nhất trong các vụ đền bù nhanh gọn tại Sài Gòn là chung cư Bà Huyện Thanh Quan, quận 3, với mức giá kỷ lục 12 tỷ đồng một căn hộ chung cư nát. Đây là kiểu bồi thường thuận lòng người nhất từ trước tới nay, mặc dù vẫn còn "lời ong tiếng ve" về hệ lụy phá giá chung cư cũ, gây trở ngại cho các chủ đầu tư đi sau.

Một khu đất trống đang dọn mặt bằng trong nội đô TP HCM. Ảnh: Bảo Quân.

Bên cạnh những điểm sáng ít ỏi trên, TP HCM "bội thực" trước danh sách dài lê thê các dự án ỳ ạch vì không giải ra bài toán đền bù.

Chỉ tính khu nội đô, Sài Gòn có không dưới 100 chung cư cũ. Các quận có số lượng chung cư xập xệ nhiều nhất là quận 10 (45 chung cư), quận 6 (40 chung cư) và quận 5 (10 chung cư). 10% trong số này đang xuống cấp dần nhưng địa phương bế tắc trong việc kêu gọi đầu tư sửa chữa hay xây mới. Doanh nghiệp nào cũng ngại đền bù "cù cưa" sẽ ảnh hưởng đến suất đầu tư sau này nên rút lui không tiếc nuối.

Tình hình càng trì trệ hơn ở ngoại thành. Theo kết quả giám sát của Ban Kinh tế ngân sách TP HCM hồi giữa tháng 4, huyện Cần Giờ có 12/20 dự án chậm tiến độ vì "kẹt cứng" ở khâu giải phóng mặt bằng, hồ sơ địa chính không cập nhật kịp với tốc độ đô thị hóa.

Xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, cũng chỉ có 8 trên tổng số 40 dự án đã đền bù và hoàn thiện hạ tầng. Số còn lại, có 12 dự án đền bù được hơn 50%, 14 dự án đền bù dưới 50% và 6 vẫn còn ngâm để đó, chưa làm được gì.

Đền bù chậm hoặc bất thành, chủ đầu tư đỗ lỗi người dân đòi giá bồi thường trên trời. Song, các chuyên gia phát triển đô thị cho rằng, lỗ hổng bắt nguồn từ việc thiếu quan tâm điều tra, khảo sát xã hội học ở nơi có tốc độ đô thị hóa cao.

Trưởng Phòng Nghiên cứu phát triển đô thị Viện Kinh tế TP HCM, ông Dư Phước Tân cho biết, trước khi tiến hành dự án, chủ đầu tư phải hoàn tất cuộc điều tra về nguyện vọng, khả năng và dự báo thích ứng của người phải di dời đến môi trường mới. Việc khảo sát, lập phương án đền bù, tái định cư còn gọi là phương pháp RAD sẽ là cơ sở rà soát tác động của dự án đối với người dân.

RAD thậm chí còn được xem là giấy thông hành để chính quyền địa phương duyệt dự án. Qua đó, chủ đầu tư đã làm trước một bước công tác tư tưởng cho dân thổ cư. Các thông số và nguyện vọng từ người dân mà chủ đầu tư có được chính là một thỏa thuận ngầm có ý nghĩa quyết định việc thu hồi đất sau đó.

Tuy nhiên, theo ông Tân, nhiều dự án tại TP HCM còn nóng vội trong việc di dời, giải tỏa qua loa, thậm chí không điều tra toàn diện tại khu dân cư nên khi đền bù chỉ cắt phần ngọn mà bỏ quên gốc rễ. "Khi dự án triển khai trên nền khu dân cư cũ, chủ đầu tư phải đổ ra nhiều công sức mới gặt hái được thành công", ông khẳng định.

Trong khi đó, ông Vương Hữu Hùng, một chuyên gia trong lĩnh vực này chỉ trích các dự án chỉ bồi thường giá đất bằng mệnh lệnh hành chính cứng nhắc. Cơ quan quản lý địa phương còn sợ trách nhiệm, ngại thêm việc nên không mạnh dạn đưa ra quyết sách tốt nhất cho công tác đền bù. Ông Hùng đề nghị thành phố lập bộ phận cập nhật thông tin giá nhà đất hàng tháng, hàng quý để tránh trường hợp duyệt khung giá bồi thường vênh thực tế.

Các nhà phát triển đô thị khuyến cáo thêm, trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư phải hạn chế tối đa việc giải tỏa, di dời trong khả năng có thể, tránh giải tỏa trắng, càng không nên xem đây là chuyện hết sức bình thường.

Khi giải tỏa cần chú ý đến những biến động vô hình do việc di dời tạo ra và có phương án bồi thường phi vật chất để bù đắp thiệt hại vô hình do dự án gây ra. Người tái định cư phải được đảm bảo cuộc sống ở nơi mới ít nhất từ 3-6 tháng. Chính quyền sở tại cần có cơ chế giám sát xem người tái định cư ổn định cuộc sống như thế nào để tiếp tục hỗ trợ họ hòa nhập cộng đồng.

Vũ Lê