Hãy ở vị trí chủ đầu tư dự án bất động sản

Bạn nào muốn mỗi bước đi mỗi bước gian nan thì cứ làm chủ đầu tư đi, có khi giàu to đấy. (Thai DT)
> Giá đất Hà Nội loạn - chủ đầu tư tội to nhất

Chào các bạn, đọc một số ý kiến của các bạn, tôi thấy các bạn đổ tội phần lớn cho chủ đầu tư, ngoài ra cũng có đổ lỗi cho cả chính quyền, nên tôi có một số trình bày để các bạn hiểu rõ hơn cho chủ đầu tư, dù tôi không phải là một chủ đầu tư mà chỉ là người đã làm trong các công đoạn đó hỗ trợ về pháp lý giúp cho chủ đầu tư:

Thứ nhất, thời gian làm một dự án là rất lâu, theo tôi thấy ít nhất là bốn năm nếu thuận buồm xuôi gió. Từ khi bắt đầu xúc tiến một dự án, đến khi được giao đất, phải cần ít nhất 2 năm, chưa nói đến trường hợp phải giải tỏa trục trặc thì không biết đến bao giờ. Giai đoạn này chủ đầu tư có thể nói là "khốn khổ" với đủ cấp chính quyền, từ phường, xã đến ban ngành cấp tỉnh, từ vấn đề đất đai, xin chỉ tiêu xây được bao nhiêu tầng, mật độ xây dựng bao nhiêu, mật độ dân cư, có chuyển được mục đích sử dụng đất không...

Giai đoạn này (thường kéo dài khoảng 2 năm) chi phí hoàn toàn do chủ đầu tư bỏ ra, và có khi xúc tiến đến 10 cái dự án mới được 1.

Sau khi được giao đất, tức có đất sạch rồi là lúc làm hạ tầng, làm móng cho công trình (kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm), lúc này do chưa được bán mà lại cần tiền đầu tư, nên phải huy động vốn. Nếu làm công khai là trái luật vì chưa xong hạ tầng, chưa xong móng, do vậy phải làm kín, làm "chui", kêu gọi từ CBNV đến đối tác "liều" để đầu tư, góp vốn cho chủ đầu tư. Những người này chủ đầu tư phải đảm bảo "suất" cho họ, và số này chiếm tỷ lệ không nhỏ.

Sau khi hoàn thành giai đoạn móng, hạ tầng, chủ đầu tư bắt đầu được bán, lúc này đã có thể công khai, nhưng chưa có nhà (1,5 đến 2 năm), do vậy chủ đầu tư lại phải bán tiếp, và tùy từng trường hợp nếu bán công khai thì chỉ được thu tiền tối đa 70% giá trị nhà, còn không công khai có thể thu được 100%.

Nếu các bạn kinh doanh thì sẽ biết ngay chủ đầu tư nên lựa chọn thế nào khi mà chủ đầu tư còn phải vay vốn ngân hàng... các loại để tiếp tục đổ tiền vào công trình. Những người mà quen bị gọi là đầu cơ đó, họ đã phải bỏ tiền ra từ rất lâu, từ khi huy động vốn, đến khi được giao nhà chính thức để có thể bán, do đó, các bạn twởng tượng, họ sẽ đẩy giá lên bao nhiêu, và việc này nằm ngoài ý muốn của chủ đầu tư.

Thứ hai, chi phí của chủ đầu tư phải bỏ rất lớn khi theo đuổi, thực hiện dự án, nếu tính 1 vòng đời dự án từ khi bắt đầu đến khi bán hết thu hồi vốn, có lẽ cần đến 4 -7 năm. Thủ tục "hành là chính" áp dụng phổ biến trong các hoạt động của chủ đầu tư: các loại giấy phép, cơ chế xin-cho, thủ tục kéo dài, Nhà nước xem xét chi li từng dự án xem kinh doanh thế nào, lợi nhuận có thể là bao nhiêu để tăng giảm tiền đất, chôn vốn lâu, rủi ro chi phí cũng có nếu 2 năm đầu tiên không thành.

Thứ ba, cơ chế hành chính của nhà nước ta rất rắc rối, luập pháp mù mờ, không rõ ràng, nhiều thủ tục, nặng về xin cho, mỗi Bộ quy định một kiểu, văn bản này đè văn bản khác, để thuận lợi cho bộ ngành mình khiến cho ngay cả những người trong chính quyền cũng oải, dù có thể nói rằng đây là mảnh đất màu mỡ của tham nhũng.

Thứ tư, nhu cầu cung cầu về nhà ở của dân cư thực sự rất cao, VN là nước đang phát triển, dân số đông, đô thị hóa nhanh, nguồn cung ít, hạn chế trong khi đời sống nhân dân đi lên, tạo nên nhu cầu lớn về nhà ở. Do vậy, các bạn có thể thấy tại sao giá nhà ở, đất ở đang ở mức trên trời mà vẫn không có.

Tôi nghĩ, chỉ bao giờ công khai được qui hoạch, các chỉ tiêu về mật độ, tầng cao, nhà nước ít can thiệp mà cho đấu thầu các chủ đầu tư, ai trả tiền cao thì vào đó xây dựng, mật độ chỉ tiêu có hết rồi... thì lúc đấy, may ra, mọi thứ mới minh bạch được. Còn giá có cao nữa hay không thì tôi không biết, bạn nào muốn mỗi bước đi mỗi bước gian nan thì cứ làm chủ đầu tư đi, có khi giàu to đấy!

( Thai DT)