Khi nào "băng" tan?

* Thị trường BĐS chuyển từ rất "nóng" sang rất "lạnh" và kéo dài khá lâu, ông nhận xét gì về việc này?

- Đây chính là căn bệnh của thị trường BĐS Việt Nam, hết sốt giá, nay lại đóng băng. Nguyên nhân tình trạng này, đầu tiên là do sự nhầm lẫn về nguồn cung trên thị trường. Nhiều ý kiến cho rằng, nguồn cung trên thị trường quá nhiều dẫn đến tình trạng này nhưng thực ra, thị trường không hề tăng cung theo đúng nghĩa của nó. Thực tế, không có sản phẩm hoàn chỉnh mà chỉ là những thành phẩm dở dang theo kiểu nhà ở, dự án cao ốc căn hộ... chưa xong hạ tầng đã bán. Sự méo mó trong quản lý Nhà nước đã để xảy ra tình trạng xây dựng không có thời hạn. Những khu đô thị dở dang, các khu dân cư không hạ tầng, không người ở; những dự án kéo dài đã góp phần làm gia tăng lạm phát, là sự lãng phí rất lớn và thị trường không hề tăng cung như người ta vẫn nói.

* Không tăng cung nhưng tăng cầu, đó phải chăng chính là khởi nguồn của các cơn sốt?

Bạn đọc quan tâm về vấn đề địa ốc, xin gửi thư về e-mail: diaoc@thanhnien.com.vn

- Đúng vậy, cả cầu thực và ảo là nguyên nhân tạo nên các cơn sốt giá BĐS năm 2007. Khi giá lên đến đỉnh điểm, vượt khả năng thanh toán của những người có nhu cầu thực sự thì giới đầu cơ bắt đầu dừng lại, dẫn đến sự đóng băng như vừa qua. Thị trường cũng chính thức kéo giá xuống để hình thành một mức giá cho những người có khả năng thanh toán, tạo sự thanh khoản cho thị trường.

* Theo ông, khi nào "lớp băng" này sẽ thực sự tan?

- Như tôi đã nói trên, mặt bằng giá mới hợp lý hơn sẽ tạo tính thanh khoản cho thị trường. Tính thanh khoản sẽ kích thích nhu cầu. Vì vậy theo tôi, năm 2009 thị trường BĐS sẽ phát triển trở lại, không sốt như năm 2007 nhưng sẽ ổn định hơn. 

* Hiện nay theo quy định, những dự án chậm tiến độ sẽ bị thu hồi đất. Theo ông, có biện pháp gì hữu hiệu hơn biện pháp này không?

- Không như các loại hàng hóa khác, BĐS người này nắm giữ mà không triển khai thì mất cơ hội của người khác. Vì vậy, việc bảo đảm đúng tiến độ dự án theo tôi là vấn đề quan trọng nhất. Vấn đề là Nhà nước có đưa ra được biện pháp khác để tránh đầu cơ hay không. Nếu quyết tâm chống đầu cơ thì phải thực hiện quản lý dự án đúng lộ trình, đúng thời hạn. Trong đấu thầu, người ta hay quan trọng vấn đề tiền nhưng theo tôi, thời gian mới là quan trọng nhất. Các dự án đảm bảo tiến độ thi công sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh. Đó chính là diện mạo mới của thị trường mà nhiều người kỳ vọng.

Trên thực tế, việc thu hồi các dự án chậm tiến độ rất khó, phức tạp vì có dự án dây dưa, có dự án triển khai được một phần... và đền bù như thế nào khi thu hồi là cả một vấn đề. Theo tôi, nên sử dụng biện pháp tài chính thông qua việc áp dụng chính sách thuế, ví dụ như thuế đánh vào diện tích đất bỏ hoang, thuế lũy tiến nếu chậm tiến độ... Mức thuế này phải được tính toán sao cho các chủ đầu tư không thể có lời khi giữ đất. Rất nhiều nước trên thế giới đã áp dụng các biện pháp này. Thậm chí, khi chủ đầu tư không triển khai dự án đúng tiến độ thì buộc phải đấu thầu hay mua lại với giá mới theo quy định của Nhà nước. Nếu chúng ta không quyết liệt trong việc đảm bảo tiến độ dự án sẽ gây lãng phí đất bỏ hoang rất lớn. Đó là chưa kể ảnh hưởng đến quỹ đất nông nghiệp. Đô thị hóa kiểu này là chuyển đất nông nghiệp thành đất hoang.

Nguyên Hằng
(thực hiện)