Nhìn từ cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ

Nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị vẫn tăng cao - Ảnh: D.Đ.M

Thị trường bất động sản Mỹ tăng trưởng tốt trong suốt một thời gian dài khiến nhiều người có ảo tưởng là giá bất động sản chỉ có đi lên chứ không thể nào đi xuống và lao vào đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, việc ngân hàng cho vay một cách quá dễ dàng, không hề đòi hỏi người vay phải có một khoản tiền nhất định, hoặc cũng không quan tâm đến việc tìm hiểu kỹ tiền sử tín dụng của người vay, khiến nhiều người thoải mái vay tiền dù có thể với lãi suất cao để mua nhà một cách không suy tính, hoặc không lường trước được hết mọi hậu quả khi lãi suất ngân hàng biến động.

Cho đến nay, thị trường bất động sản Hoa Kỳ vẫn chưa thể gượng dậy được. Phía người bán thì tiếp tục giảm giá hoặc khuyến mãi, nhưng người mua thì vẫn muốn chờ cho giá xuống thấp hơn nữa. Việc ngân hàng giảm lãi suất để tăng khả năng cho vay cũng vẫn chưa đủ mạnh để kích hoạt thị trường vì các chính sách, điều kiện cho vay của ngân hàng nay lại siết chặt hơn lúc nào hết trong vòng mười bảy năm qua khiến sức mua của thị trường và giá nhà vẫn tiếp tục giảm.

Để vực dậy thị trường bất động sản và cứu nền kinh tế khỏi sự suy thoái, Chính phủ Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng 12.2004 để khuyến khích các ngân hàng vay và cho vay với lãi suất thấp. Lần cắt giảm mới đây nhất vào cuối tháng 4 năm nay là lần thứ bảy của chiến dịch này đã đưa lãi suất quỹ dự trữ giảm hơn 60% kể từ giữa tháng 9 năm ngoái, một trong những nỗ lực để cứu vãn cơn khủng hoảng thị trường.

Thị trường bất động sản tại các thành phố trọng điểm của Việt Nam trong giai đoạn cuối năm 2007, đầu năm 2008 nóng đến nỗi khiến nhiều người lo ngại khi liên tưởng đến quả bong bóng thị trường Mỹ. Để làm xẹp quả bóng này và kiềm chế lạm phát, Nhà nước đã có nhiều biện pháp siết chặt việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, tăng lãi suất ngân hàng, và giảm lượng tiền tệ lưu thông. Việc Nhà nước can thiệp bằng các biện pháp mạnh này đã góp phần giúp thị trường bất động sản Việt Nam tự điều chỉnh lại để phát triển lành mạnh bền vững hơn trong tương lai.

Tuy nhiên, tình trạng thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay cũng gây ra nhiều hệ quả bất cập. Trong khi giá vật tư thì tăng mạnh do nhiều yếu tố đưa đến việc tăng chi phí xây dựng, sức mua của thị trường lại giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của ngân hàng lại vừa phải chịu lãi suất quá cao. Một số công ty đầu tư phát triển bất động sản có thể sẽ phải buộc nghĩ đến việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy động được vốn. Trong khi đó, với xu hướng đô thị hóa, tốc độ tăng dân số, tiềm năng phát triển kinh tế, mức tăng thu nhập cá nhân, phong cách sống mới... thì nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu căn hộ dự án tại các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tăng. Nếu không kịp thời có các biện pháp để cải thiện tình trạng bế tắc của thị trường bất động sản hiện nay, e rằng sự mất cân đối giữa cung cầu về nhà ở sẽ càng tăng trong các năm tới. Giá nhà sẽ tiếp tục tăng tại các khu vực thành phố lớn nếu các dự án mới triển khai không đủ đáp ứng nhu cầu. Người mua nhà thực sự để ở rồi sẽ còn tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Chính sách cởi mở cho Việt kiều và người nước ngoài được mua nhà, chính sách phát triển kinh tế tạo công ăn việc làm tăng thu nhập cho người dân, chính sách tín dụng bất động sản và lãi suất hợp lý, các chính sách khuyến khích tạo điều kiện dễ dàng cho nhà đầu tư phát triển bất động sản sẽ đều là những tháo gỡ cần thiết để giúp thị trường tiếp tục phát triển.

Nhưng ảnh hưởng mạnh nhất và trực tiếp nhất đến thị trường chính là các biện pháp về lãi suất, tín dụng và tiền tệ. Nhà đầu tư phát triển bất động sản hoặc sẽ phải ngưng triển khai dự án vì không gánh nổi tiền lãi ngân hàng, hoặc nếu cứ tiếp tục xây dựng thì sẽ buộc phải tăng giá đầu ra; còn người mua nhà thì cũng sẽ sợ không dám vay, hoặc đã vay rồi thì lại gặp khó khăn hơn trong việc thanh toán; người đầu tư kinh doanh bất động sản chắc chắn sẽ buộc phải rút lui khỏi thương trường khi lãi suất tiền vay vượt cao hơn cả mức lợi nhuận kinh doanh của họ.

Bên cạnh đó, tình hình siết chặt tín dụng và tăng lãi suất ngân hàng trong nước khiến lợi thế cạnh tranh có thể sẽ nghiêng về các tập đoàn đầu tư phát triển bất động sản quốc tế do họ có nhiều khả năng huy động vốn ngoại tệ với lãi suất thấp từ các ngân hàng nước ngoài...

Câu hỏi đặt ra hiện nay là liệu tình trạng đóng băng thị trường bất động sản tại Việt Nam còn kéo dài bao lâu và sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế? Câu trả lời phụ thuộc rất nhiều vào chính sách quản lý linh hoạt và khoa học của chúng ta.

Nguyễn Thị Mỹ Hảo, MBA