Thị trường bất động sản: bất ổn vì thiếu minh bạch!

 – Thị trường bất động sản VN sẽ thế nào trong bối cảnh giá nguyên vật liệu tăng, ngân hàng hạn chế cho vay, Chính phủ chủ trương kiềm chế lạm phát? Một hội thảo do Bộ Xây dựng vừa tổ chức ở miền Trung đã đề cập đến những vấn đề đang nóng của thị trường này.

Diễn đàn "Thị trường bất động sản miền Trung - Tiềm năng và cơ hội" Ảnh: HC

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho hay: năm 2007, riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt trên 8,5 tỷ USD, chiếm trên 42% tổng vốn đăng ký (20,3 tỷ USD). 

Và chỉ trong 3 tháng đầu năm 2008, vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS đã đạt khoảng 5 tỷ USD. Thu chi ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tỷ trọng lớn, có địa phương chiếm đến trên 50% tổng thu ngân sách.

Hiện cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới; hàng năm xây dựng trên 37 triệu m² nhà ở đô thị. Nhiều khu đô thị mới có cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành như dự án Phú Mỹ Hưng, Ciputra… Nhiều tổng công ty lớn đủ sức thi công các công trình mang tầm cỡ thế giới, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại lên đến 30, 40 và trên 60 tầng…

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở VN còn rất lớn, nhất là sau khi VN gia nhập WTO. Theo “Chiến lược phát triển đô thị VN”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000ha hiện nay lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị.

Trung bình mỗi năm VN cần phát triển thêm 35 triệu m² nhà để phấn đấu đạt 20m² nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại VN… cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn.

Bên cạnh đó, với làn sóng đầu tư tăng nhanh sau khi VN gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B, khách sạn 3 – 5 sao tại các đô thị lớn. Nhu cầu về phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao… cũng sẽ làm cho thị trường BĐS ở VN thêm sôi động. Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 26.000ha…

Các đại biểu tham quan dự án Vĩnh Trung Plaza (Đà Nẵng) Ảnh: HC

Bất ổn vì thiếu minh bạch!

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS ở VN còn thiếu tính chuyên nghiệp.

Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án quá phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Bình quân ở VN, công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài từ 2 – 3 năm, trong khi ở Thái Lan chỉ mất 5 tháng.

Hầu hết dự án BĐS vẫn phải theo cơ chế “xin – cho”, điều chỉnh quy hoạch. Chưa có cơ chế cung cấp thông tin thị trường BĐS một cách hữu hiệu. Do đó, nhà đầu tư còn gặp nhiều trở ngại và không bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, người dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.

Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đa số đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ cho thuê cũng làm mất thăng bằng thêm cán cân cung cầu trên thị trường.

Bên cạnh đó, do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tư chung cư có thể đạt lợi nhuận 100 – 200%) nên nhiều công ty, tập đoàn lớn tập trung đầu tư vào lĩnh vực BĐS, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, dẫn tới tình trạng đầu tư nội bộ rất khó kiểm soát. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường.

Hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chưa thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh BĐS. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị trường này không phản ảnh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, hệ thống thuế liên quan đến thị trường BĐS vẫn chưa hợp lý. Thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sự dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ. Ngược lại, thuế giao dịch và lệ phí trước bạ còn quá cao nên không khuyến khích được các giao dịch chính thức có đăng ký và nộp thuế. Cơ chế tài chính cho thị trường BĐS chưa phù hợp để đẩy thị trường này ở VN phát triển.

Ông Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh: “Thị trường BĐS phát triển quá nóng, tình trạng đầu cơ, đẩy giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội, làm méo mó thị trường. Ngược lại, nếu thị trường trầm lắng cũng sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế, tác động đến thị trường tiền tệ, công nhân không có việc làm… Đây là những vấn đề cần quan tâm giải quyết trong quá trình chấn chỉnh thị trường BĐS hiện nay ở VN!”.

• Hải Châu