Thị trường căn hộ đang phân hóa

Khu đô thị Saigon Pearl - Ảnh: D.Đ.Minh

Hàng cao cấp - giá "tìm" người mua

Sau Phú Mỹ Hưng, Saigon Pearl có thể nói là khu đô thị lớn thứ nhì tại TP.HCM với tổng giá trị đầu tư lên đến 500 triệu USD. Quy mô xây dựng cũng rất hoành tráng, bao gồm 8 block căn hộ và hạ tầng tiêu chuẩn quốc tế. Cách đây khoảng nửa năm, giá căn hộ tại các cao ốc Saigon Pearl được giao dịch thành công trung bình ở mức 3.500 USD/m². Đến thời gian này, Saigon Pearl đang gấp rút chuẩn bị khâu "hậu cần" để cuối năm nay sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng. Nhưng do ảnh hưởng của tình hình đóng băng trên thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư đang rao bán căn hộ Topaz với giá khá hấp dẫn, dao động từ mức 2.300 USD/m²-2.400 USD/m², giảm đến 1.000 USD/m² so với thời điểm nóng.

Thậm chí, tại cao ốc Saphire có người sốt ruột ra hàng đã rao bán với giá 1.800 USD/m². Tương tự, dự án đã được coi là "đinh" tại TP.HCM và Hà Nội là The Manor cũng đang được rao bán với giá giảm mạnh so với thời điểm cách đây không lâu, đang được rao bán trung bình khoảng 2.100 USD/m². Tại dự án Cantavil (Q.2), giá rao bán cũng tụt xuống mức 1.800 USD/m². Mức giá này thấp hơn nhiều so với giá gốc của các dự án đang xây dựng tại khu vực này như Escella; Blooming Park…

Giá lên nhưng giao dịch không nhiều

Trong khi giá các dự án cao cấp đang ngày càng trở nên hợp lý và hấp dẫn hơn thì tại các dự án "bậc trung" lại đang bị đẩy lên một cách khá vô lý. Cụ thể, tại dự án Phú Mỹ (Q.7) trong thời gian sụt giảm đã xuống tới mức 15 triệu đồng/m² nhưng sau những tin đồn vu vơ về giá căn hộ đang phục hồi đã được đẩy lên 19 triệu đồng - 22 triệu đồng/m² tùy vị trí. Tại thời điểm này, nhiều chủ nhân lại tiếp tục đẩy mức rao bán lên đến 24 triệu đồng/m² trong khi giao dịch ở mức giá thấp hơn vẫn hầu như không có.

Tại dự án New Saigon, tình trạng xả hàng khiến từ đầu năm tới cuối tháng 7 vừa qua, hầu hết các nhà đầu tư đều ra hàng với giá gốc, nhưng hơn 1 tháng trở về đây, "ăn theo" tin đồn "khu Nam phục hồi" giá đã được điều chỉnh khá nhiều lần, từ mức trung bình 18 triệu đồng/m² lên đến 20 triệu đồng/m² và hiện nay, mức giá 22 triệu đồng/m² đã được nhiều chủ đầu tư mạnh dạn rao bán dù kiếm được người mua không phải dễ dàng. Dự án Sunview 1 đang từ mức giá gốc khoảng 10 triệu đồng/m² thì hiện nay đã tăng vọt, được không ít chủ nhân rao bán với giá 15 triệu đồng/m².

Như vậy có thể thấy, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang có sự phân hóa rõ rệt giữa thị phần căn hộ cao cấp và căn hộ bậc trung. Nhận xét về vấn đề này, một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho biết, việc các căn hộ giá cao đang trở nên hợp lý hơn bởi hầu hết các giao dịch trong thị phần này đều là đầu cơ. Nhưng giới đầu cơ hiện đều kẹt vốn vào nhiều kênh đầu tư khác nên việc ra hàng "kiếm lãi chút đỉnh" là cách tốt nhất đối với họ. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ cao cấp ngày càng nhiều và do thị trường đột ngột trầm lắng nên hầu hết các dự án đều đang ra hàng với giá gốc. Còn việc các căn hộ hạng trung liên tục đẩy giá lên cao, chuyên gia này lý giải, sau một thời gian sụt giảm, tại một số dự án đã có giao dịch thành công từ những người có nhu cầu thực sự về chỗ ở. Lợi dụng điều này nhiều nhà đầu tư đã đẩy giá thành căn hộ cao hơn. Nhưng do khó khăn về vốn trước mắt vẫn còn nên rất khó có một mặt bằng giá căn hộ cao hơn tại thời điểm này.

Tất nhiên, quy luật cung - cầu sẽ quyết định các mức giá đã hợp lý hay chưa. Vì vậy, giá bị đẩy lên thì cũng chỉ làm "đẹp" bảng giao dịch trên lý thuyết chứ giao dịch thành công thì vẫn khan hiếm.

Nguyên Khanh