Xây dựng chỉ số bất động sản, tại sao không?

Các sàn giao dịch BĐS sẽ cho biết chỉ số thị trường BĐS - Ảnh: Đào Ngọc Thạch

Ở Mỹ, có một chỉ số BĐS mà các doanh nghiệp, nhà đầu tư, cơ quan quản lý rất quan tâm, đó là S&P/Case-Shiller Home Price Indices. Theo ông Paul Song, Giám đốc điều hành Công ty Metvuong.com (trụ sở tại TP.HCM), chỉ số S&P/Case-Shiller đánh giá sự thay đổi của các hoạt động giao dịch BĐS của 20 khu vực thành thị ở Mỹ đối với các BĐS bán lại (không phải xây dựng mới) bằng cách đo lường những ngôi nhà đã được bán ít nhất 2 lần. Đây là một cách đo lường khá chính xác. Ở Việt Nam, chúng ta không có những dữ liệu bán hàng thực sự và chúng ta không có đủ dữ liệu để theo dõi các hoạt động bán lại nhà để có thể xây dựng được một chỉ số như vậy.

Từ đầu năm đến nay (tháng 7.2008), nếu xem xét trên từng dự án căn hộ chung cư, đất nền cụ thể ở một số tỉnh, thành phố ở Việt Nam (chẳng hạn đất nền ở một số dự án ở quận 2, 7, 9, huyện Nhà Bè, Bình Chánh... tại TP.HCM), người mua, doanh nghiệp có thể biết được giá sản phẩm đã giảm bao nhiêu phần trăm so với thời điểm thị trường nóng sốt (tháng 1 - 2.2008), hoặc cao hơn bao nhiêu so với giá gốc. Nhưng nếu xét trên bình diện thị trường BĐS TP.HCM, "chỉ số BĐS" đã mất bao nhiêu điểm thì không ai biết được.

Ở Việt Nam, có thể xem MV BDSI là chỉ số BĐS đầu tiên được xây dựng, đưa ra để đo lường mức tăng - giảm điểm của thị trường. Đây là chỉ số BĐS do Công ty Metvuong thiết lập, một công cụ có thể giúp ngành BĐS tham khảo, theo dõi các dao động và biến đổi thị trường trong thời gian nhất định. Ông Paul Song cho biết, MV BDSI dựa trên nghiên cứu và dữ liệu của Công ty Metvuong được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó, MV BDSI được máy tính đo lường bằng cách kết hợp các giá trị của các căn hộ và nhà (không tính đến các biệt thự và các cửa hàng) trong thời gian trung bình là 45 ngày. Biểu đồ MV BDSI thể hiện sự thay đổi chỉ số BĐS với mỗi điểm thay đổi tính theo hằng tuần. Số điểm thay đổi sẽ hiển thị màu đỏ (giảm) hoặc xanh (tăng), thể hiện chỉ số chênh lệch giữa MV BDSI hiện tại so với BDSI trong tuần qua.

Tuy nhiên, khi trao đổi với Thanh Niên, ông Paul Song cũng thừa nhận, điểm hạn chế của MV BDSI là chỉ mới lấy dữ liệu tại các quận trung tâm ở TP.HCM và tập trung vào những căn hộ rao bán. Trong khi đó, thị trường BĐS còn những mảng khác như đất nền dự án, biệt thự, nhà giao dịch tại các khu dân cư cũ... Mặt khác, MV BDSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao bán, chưa tính giá giao dịch thành công (vốn đánh giá chính xác hơn). Đó là chưa kể việc giao dịch BĐS ở một số tỉnh, thành phố lớn khác. Ông Paul Song nói, Metvuong.com hy vọng sau này có thể tiếp tục thu thập được nhiều dữ liệu hơn và đo lường được các hoạt động giao dịch giá cả BĐS một cách chính xác hơn.

Từ ngày 1.1.2009, các hoạt động giao dịch BĐS của các doanh nghiệp, các dự án bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch. Hiện nay, các sàn giao dịch BĐS được mở ra khá nhiều, và ngay chính các sàn này cũng thường xuyên thống kê mức độ giá cả tăng giảm các sản phẩm giao dịch trên thị trường. Thiết nghĩ, từ mô hình xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở một số nước đã làm, và từ số liệu mua bán nhà đất tại các sàn giao dịch, các cơ quan quản lý (như Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Hiệp hội BĐS TP.HCM...) có thể nghiên cứu xây dựng một chỉ số BĐS để đo lường mức độ tăng giảm của thị trường, tạo thêm một cơ sở thông tin để điều chỉnh, bổ sung các chính sách quản lý giúp thị trường phát triển bền vững, ổn định hơn là tăng quá nóng.

Trần Hùng