Cơ hội với cổ phiếu địa ốc tỉnh ven Thủ đô

Nhà đất 04/03/2021 - 08:39

Giá đất tại nhiều khu vực thuộc tỉnh, thành phố ven Hà Nội có dấu hiệu tăng mạnh, chủ yếu nhờ kỳ vọng vào nhu cầu thuê đất mở rộng sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp khi cơ sở hạ tầng được phát triển đồng bộ.

Cơ hội với cổ phiếu địa ốc tỉnh ven Thủ đô - ảnh 1

Giai đoạn 2 - 5 năm tới được nhận định làn sóng dịch chuyển nhà máy sang các khu công nghiệp quanh Hà Nội sẽ gia tăng.

Đất ven Hà Nội tiếp tục tăng giá

Ông Phạm Hồng Tuyên, nhà đầu tư tại xã Mộc Nam, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam chia sẻ, cuối năm 2018, ông bỏ ra 450 triệu đồng mua mảnh đất nền có diện tích 81 m2 ngoài dự án, cuối năm 2020 bán ra với giá 1,6 tỷ đồng, lãi 246% trong thời gian 2 năm.

Những mảnh đất xung quanh có vị trí đẹp gần Quốc lộ 38 có mức tăng giá cao hơn nhiều so với 1 - 2 năm trước đó. Khu vực này cách trung tâm Hà Nội hơn 1 giờ chạy xe. Đà tăng của giá đất được thúc đẩy bởi kỳ vọng của các nhà đầu tư về việc các doanh nghiệp sẽ có làn sóng dịch chuyển nhà máy về đây.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Hóa, nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội, chuyên săn đất vùng ven, tập trung vào đất nền xung quanh các khu công nghiệp cho biết, tháng 7/2019, ông mua một mảnh đất ven Khu công nghiệp Hà Nam (cách Hà Nội hơn 1 giờ chạy xe), một mảnh đất ven dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở huyện Ba Vì (cách trung tâm Hà Nội 1 giờ 30 phút chạy xe), một mảnh đất tại tỉnh Hòa Bình (cách trung tâm Hà Nội hơn 1 giờ chạy xe) với giá từ 5 - 7 triệu đồng/m2. Gần đây, nhiều nhà đầu tư hỏi mua lại các bất động sản đó với giá 15 triệu đồng/m2, nhưng ông chưa bán.

Bất động sản vùng ven Hà Nội, liên quan tới các khu công nghiệp và các trục đường chính liên tục thu hút nhà đầu tư và giá tăng mạnh.

Ông Hóa nhận định, trong giai đoạn 2 - 5 năm tới, làn sóng dịch chuyển nhà máy sang các khu công nghiệp quanh Hà Nội sẽ mạnh hơn nữa để tận dung giá đất, giá nhân công rẻ hơn nhờ định hướng phát triển khu công nghiệp của Chính phủ.

Theo đó, giá bất động sản xung quanh các khu công nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng. Đặc biệt, giá bất động sản ở nội thành Hà Nội nhìn chung đang ở mức cao, giá thuê mặt bằng sản xuất cũng cao, nên các doanh nghiệp sản xuất dịch chuyển nhà máy sang các khu vực vùng ven sẽ giúp giảm chi phí nhân công và chi phí thuê mặt bằng.

Thực tế cho thấy, trong vòng 2 năm trở lại đây, bất động sản vùng ven Hà Nội, liên quan tới các khu công nghiệp và các trục đường chính có giao thông thuận tiện liên tục hút nhà đầu tư và giá tăng mạnh.

Cơ hội của doanh nghiệp bất động sản

Mặt bằng giá bất động sản tăng, các doanh nghiệp địa ốc ở các địa phương ven Hà Nội sẽ được hưởng lợi từ quỹ đất có sẵn và đang trong giai đoạn triển khai dự án.

Trên sàn chứng khoán, Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA), Công ty cổ phần Việt Tiên Sơn Địa ốc (AAV), Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND (HLD) là những doanh nghiệp ở các địa phương ven Thủ đô, có quỹ đất và có thể khai thác trong thời gian tới.

Cụ thể, NHA đang triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông, khu nhà ở đô thị, khu dân cư, hạ tầng công nghiệp tại Hà Nam, trong đó có nhiều dự án dự kiến sẽ bàn giao trong giai đoạn 2021 - 2023.

Thứ nhất là dự án Khu nhà ở đô thị trung tâm Duy Tiên được Công ty triển khai trên diện tích 49,65 ha, tổng vốn đầu tư 561,6 tỷ đồng. Dự án dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng từ quý IV/2023.

Thứ hai là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở đô thị Văn Xá, có diện tích 15,14 ha, tổng vốn đầu tư 232,3 tỷ đồng. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý II/2023.

Thứ ba là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở Chợ Lương, diện tích 19,775 ha, vốn đầu tư 273,8 tỷ đồng. Dự án dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý II/2023.

Thứ tư là dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở Tân Hà giai đoạn 1, diện tích 12,04 ha, tổng vốn đầu tư 236,5 tỷ đồng. Dự án dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý IV/2022.

Thứ năm là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Mộc Bắc, diện tích sử dụng 8,14 ha, tổng vốn đầu tư 72,16 tỷ đồng. Dự án dự kiến hoàn thành vào đưa vào sử dụng trong quý IV/2021.

Thứ sáu là dự án xây dựng nhà xưởng cho thuê tại xã Châu Giang, huyện Duy Tiên, với tổng vốn đầu tư 301,26 tỷ đồng. Dự án dự kiến hoàn thành và sử dụng trong quý IV/2023.

Thứ bảy là dự án đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn, thương mại, dịch vụ tổng hợp và siêu thị, kết hợp văn phòng cho thuê tại Khu đô thị mới dọc Quốc lộ 38 từ phường Hòa Mạc đến cầu Yên Lệnh thuộc địa bàn xã Trác Văn, huyện Duy Tiên, tổng đầu tư 320 tỷ đồng. Dự án dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý IV/2023.

Đối với AAV, hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp là đầu tư kinh doanh bất động sản; thi công xây dựng công trình; sản xuất - kinh doanh Đông Nam dược và thực phẩm chức năng. Trong đó, địa bàn chủ yếu là tỉnh Hải Dương, tỉnh Thái Bình, TP Hà Nội.

Hai dự án đang được AAV triển khai tại Hải Dương là dự án Khu dân cư phía Đông đường Trần Hưng Đạo, TP Chí Linh, diện tích 8,9 ha, tổng vốn đầu tư 168 tỷ đồng, Công ty đã có quyết định phê duyệt dự án; dự án Côn Sơn Resort, TP Chí Linh, quy mô 90 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến là 2.000 tỷ đồng.

Tính tới 31/12/2020, AAV ghi nhận chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang 148,8 tỷ đồng. Trong đó, 119,6 tỷ đồng đầu tư dự án Yết Kiêu, phường Cộng Hòa, TP Chí Linh, diện tích 199.559 m2, tổng vốn đầu tư 214,65 tỷ đồng; 18,4 tỷ đồng dự án Trần Hưng Đạo; 4,5 tỷ đồng dự án Côn Sơn.

Tại HLD, doanh nghiệp này có định hướng phát triển các khu dân cư, khu đô thị. Các dự án của HLD chủ yếu ở Bắc Ninh, Hải Dương và doanh nghiệp đang có kế hoạch phát triển thêm dự án tại Yên Bái.

Tính tới 31/12/2020, HLD có giá trị tồn kho 153,6 tỷ đồng, trong đó 140,4 tỷ đồng dự án Bình Giang - Hải Dương, 11,1 tỷ đồng dự án CT17 Việt Hưng - Hà Nội.

Dự án Bình Giang có quy mô đầu tư dự kiến 561,7 tỷ đồng, doanh nghiệp đang trong quá trình xây dựng dự án. Một số dự án khác sẽ được triển khai trong thời gian tới là dự án tại lô đất CC3, vốn đầu tư 172,5 tỷ đồng; dự án sân Gold quốc tế Thuận Thành - Bắc Ninh, vốn đầu tư 797,2 tỷ đồng…

Điểm chung của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên là vay nợ hạn chế, chủ yếu sử dụng vốn tự có. NHA không sử dụng nợ vay; HLD sử dụng 39,1 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và dài hạn, chiếm 6,4% tổng nguồn vốn; AAV sử dụng 139,3 tỷ đồng nợ vay, chủ yếu nợ vay ngắn hạn, chiếm 23,2% tổng nguồn vốn. Tình hình tài chính của nhóm doanh nghiệp này tương đối mạnh so với không ít doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết, vốn sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Doanh nghiệp bất động sản ở các địa phương ven Hà Nội đang có cơ hội hưởng lợi lớn từ đà tăng mạnh của giá đất trong 2 năm qua, trong khi giá vốn làm dự án, phát triển quỹ đất sạch từ các năm trước ở mức thấp. Nếu doanh nghiệp có lợi thế đưa sản phẩm ra thị trường sẽ tận dụng được giá đất tăng để cụ thể hóa lợi nhuận cho cổ đông.

Vũ Duy Bắc