Giải bài toán nhà giá rẻ, không nên chỉ trông vào doanh nghiệp

Kinh tế 04/06/2020 - 22:32

Với mục tiêu lợi nhuận là hàng đầu của các doanh nghiệp, nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của Nhà nước, thì bài toán chênh lệch cung - cầu nhà ở giá rẻ khó có lời giải.

Giải bài toán nhà giá rẻ, không nên chỉ trông vào doanh nghiệp - ảnh 1 Các dự án nhà ở xã hội hiện đang bị đẩy ra rất xa trung tâm Hà Nội. (Ảnh: Dũng Minh)

Tìm nhà bình dân chưa bao giờ khó đến thế

"Với mức giá 13,2 triệu đồng/m2, người mua chỉ chi hơn 200 triệu đồng là sẽ sở hữu ngay căn hộ diện tích từ 50,2 - 64,5m2 với gói vay lãi suất 4,2% trong vòng 20 năm, tương đương với mức trả cả gốc lẫn lãi chỉ 4,2 triệu đồng/tháng…" - đây là thông tin quảng cáo về 1 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, chỉ có điều dự án cách trung tâm Thành phố tới hơn 15 km.

Không chỉ xa, trong vai người có nhu cầu mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được nhân viên tư vấn dự án này cho biết, nếu có nhu cầu thực sự, người mua sẽ phải đáp ứng khá nhiều thủ tục từ chứng minh gia cảnh, thu nhập tới thực trạng nhà ở, xác nhận cơ quan công tác, hộ khẩu tạm trú tại Hà Nội… đến các loại giấy tờ khác như mẫu đơn đăng ký.

Tuy nhiên, qua được vòng xét duyệt hồ sơ cũng chưa chắc đã mua được nhà, bởi người mua còn phải bốc thăm để “đấu” với những người có nhu cầu khác, vì lượng hồ sơ đăng ký mua vượt quá số lượng căn hộ của dự án. Có mua được hay không không chỉ phụ thuộc vào may mắn, mà là người mua có chịu bỏ ra hàng chục tỷ đồng gọi là “phí tư vấn” hay không.

Tình trạng khó khăn trong việc mua nhà ở xã hội nêu trên không phải là đơn lẻ, mà xảy ra tại nhiều dự án nhà ở xã hội đã mở bán trước đó tại Hà Nội. Chẳng hạn, khi tham gia nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội ở dự án Ecohome 3 của Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô (Capital House), sau nhiều lần trực tiếp đến tận văn phòng tư vấn của chủ đầu tư, đặt tại dự án Ecohome 1, phóng viên cũng bị yêu cầu khá nhiều thủ tục nhiêu khê.

Không chỉ các giấy tờ chứng minh nêu trên, nhân viên của chủ đầu tư cho biết, phải có khẩu riêng, tức phải tách khẩu khỏi hộ khẩu hiện tại. Điều đáng nói là trong các lần hướng dẫn trước đó, nhân viên tư vấn của chủ đầu tư không hề nói về điều kiện này.

Để tìm hiểu rõ hơn về tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ tại Thủ đô, phóng viên thử tìm các dự án, căn hộ nào rao bán giá trên dưới 1 tỷ đồng được trao bán trên mạng. Kết quả, loại căn hộ có mức giá này không phải không có, nhưng hoặc là dự án ở quá xa nội thành Hà Nội, hoặc đó thực tế là các căn tập thể cũ ở Hòang Mai, Thanh Trì, Hà Đông…

Tại một căn tập thể cũ tại phố Hồng Mai (quận Hai Bà Trưng) được rao bán với giá khoảng 900 triệu đồng, nhưng khi đến tận nơi khảo sát, thì căn hộ chỉ có diện tích chưa đầy 30 m2, nhà nhìn đã xuống cấp và tiện ích gần như không có.

Một dự án mới cũng có mức giá trên, nhưng lại là căn hộ mini xây dựng không phép. Khi phóng viên hỏi về thủ tục làm sổ hồng, cả nhân viên môi giới và người bán đều lặng thinh hoặc lờ đi, mà chỉ nói về giá thấp với tiện ích đầy đủ cho hai vợ chồng và 1 con nhỏ…

Đã đến lúc cần phải thay đổi tư duy

Nhà ở giá rẻ là phân khúc có nguồn cầu lớn nhất, chiếm tới 80%, nhưng nguồn cung lại “èo uột” nhất thị trường. Khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vốn đã khó do chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà, sau đợt dịch Covid-19 vừa qua lại càng khó khi thu nhập giảm, còn giá nhà lại không giảm.

Theo Bộ Xây dựng, giá bán nhà ở trên thị trường trong quý I/2020 không có xu hướng giảm, mà tăng. Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm nhẹ khoảng 0,21%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,57%, và đặc biệt giá căn hộ bình dân giá tăng khoảng 2,51%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, hiện có nhiều nhân tố thúc đẩy nguồn cầu dài hạn trong tương lai. Đơn cử, tính tới cuối 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người với tốc độ tăng trưởng ổn định 2,2%/năm trong 10 năm qua.

Với khoảng 120.000 trẻ sơ sinh ra đời và 80.000 - 100.000 người nhập cư mỗi năm, dân số Hà Nội tăng nhanh hơn tỷ lệ cả nước 1,1%.

Với xu hướng quy mô hộ gia đình giảm dần về mức 3,5 người/hộ, tỷ lệ người dân có nhu cầu mua nhà ở ngày càng gia tăng, ở mức 12,9%, với 2,8% có dự định mua nhà hoặc căn hộ mới, theo Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019. Đây được xem là yếu tố cần được quan tâm trong việc định hướng phát triển các loại hình sản phẩm trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu gia tăng, nguồn cung lại hạn hẹp là biểu hiện khá rõ của tình trạng lệch pha cung cầu và là chỉ dấu rõ rệt của sự phát triển thị trường thiếu bền vững.

"Với thị trường bất động sản phát triển bền vững thì phân khúc căn hộ bình dân phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất, chứ không ngược lại như hiện nay", ông Chiến nói và cho biết, dịch Covid-19 xảy ra dù khiến các doanh nghiệp gặp khó, nhưng cũng là dịp để doanh nghiệp nhìn nhận rõ để cân nhắc lại bài toán theo đuổi phân khúc nào thực sự có lợi nếu không muốn bị đọng vốn.

Cụ thể, theo ông Chiến khủng hoảng kinh tế tác động trực tiếp đến thu nhập của đại bộ phận nhân dân, do đó người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống, và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc để đầu tư. Với những người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, họ sẽ cân nhắc nhiều hơn và chỉ lựa chọn những sản phẩm vừa tầm thu nhập để tránh rủi ro từ lãi suất và thu nhập.

"Doanh nghiệp cần chú trọng phát triển các dự án phục vụ cho giới trẻ với những căn nhà đầu đời hợp khả năng tài chính và đa dạng hóa phân khúc bất động sản, thay vì tập trung vào căn hộ cao cấp, condotel… Có thể sẽ rất khó khăn trong giai đoạn đầu, nhưng sẽ là xu hướng chủ đạo của tương lai", ông Chiến nói và cho biết, ở nhiều quốc gia, phân khúc dành cho số đông vẫn bán chạy và ít bị biến động nhất.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện Xuân Mai Corp cho rằng, các doanh nghiệp tư nhân nhìn thấy rất rõ dư địa rộng lớn của thị trường nhà giá rẻ. Tuy nhiên, cần thêm sự hỗ trợ nhiều hơn từ phía cơ quan quản lý.

Pháp luật về nhà ở hiện nay đã quy định chính sách ưu đãi nhà ở xã hội, nhưng chưa quy định chính sách ưu đãi đối với nhà ở thương mại giá thấp. Theo quy định pháp luật hiện hành, các dự án nhà ở thương mại, bao gồm cả các dự án nhà ở thương mại giá thấp đều không được hưởng chính sách ưu đãi.

Trong phát triển nhà ở giai đoạn mới, việc cắt giảm chi phí nhưng vẫn phải đảm bảo hạ tầng đầy đủ, nên cần thiết phải có những quy hoạch đồng bộ, dài hơi từ phía chính quyền, cơ quan quản lý nhà nước. Đặc biệt, có những hệ số mở trong các chỉ tiêu quy hoạch làm tăng hiệu quả sử dụng đất, cũng như cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ nhằm tạo ra những căn hộ phù hợp túi tiền người dân.

Trong văn bản kiến nghị gần đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, rất cần bổ sung một số chính sách ưu đãi đối với nhà ở thương mại giá thấp trong Luật Đầu tư và Luật Nhà ở nhằm khuyến khích và huy động được nhiều nguồn lực xã hội đầu tư phát triển các dự án căn hộ giá rẻ, giúp giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước và cũng để đáp ứng nhu cầu nhà ở có giá vừa túi tiền cho phần lớn cán bộ, công chức viên chức, công nhân lao động, người có thu nhập trung bình và thấp trong đô thị.

Tại Hàn Quốc, từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời, thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Chính phủ Hàn Quốc cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.