Hóa giải bế tắc chung cư cũ

Nhà đất 18/05/2021 - 10:53

Chính phủ vừa đồng ý các giải pháp mới nhằm giải quyết tình trạng chung cư xuống cấp nghiêm trọng nhưng khó tìm được nhà đầu tư xây dựng mới

Để giải quyết tình trạng chung cư cũ xuống cấp, Thủ tướng Chính phủ vừa đồng ý cho phép nhà đầu tư tham gia xây dựng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có); cho phép TP lựa chọn nhà đầu tư xây dựng chung cư mới theo hình thức chỉnh trang đô thị.

Gỡ vướng bằng chính sách

Trở lại chung cư 155-157 Bùi Viện (quận 1, TP HCM), phóng viên ghi nhận đến nay đã 3 năm chính quyền địa phương kêu gọi người dân ở chung cư di dời. Qua nhiều lần UBND quận 1 tổ chức đối thoại giữa nhà đầu tư và người dân nhưng đều thất bại. Ông Trần Thái Hòa, một cư dân nơi đây cho biết nhà đầu tư chưa đưa ra phương án tái định cư và thời gian hoàn thành dự án. Rất nhiều chung cư tại quận 1 sau khi người dân di dời rơi vào nghịch cảnh không biết ngày trở về. "Điển hình là các chung cư tại đường Cô Bắc, Cô Giang khi các hộ đồng ý phương án di dời thì đến nay đã hơn một thập kỷ dự án vẫn còn nằm trên giấy" - ông Hòa dẫn chứng.

Trước thông tin mới về việc Chính phủ sẽ đồng ý một số kiến nghị của UBND TP trong việc tháo gỡ khó khăn công tác cải tạo chung cư cũ, ông Hòa cho biết mong muốn sớm áp dụng để người dân yên tâm. Nỗi lo của ông Hòa có cơ sở khi hàng loạt dự án cấp độ D (nguy hiểm) sau khi di dời cư dân, rào chắn lại vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Một số hộ nhận tiền hỗ trợ tạm cư, số khác được bố trí tái định cư tại các khu vực cách nơi ở cũ từ 7-10 km.

Hóa giải bế tắc chung cư cũ - ảnh 1

Chung cư Ngô Gia Tự (quận 10, TP HCM) xuống cấp nghiêm trọng nhưng nhiều năm qua vẫn chưa tìm được nhà đầu tư xây mới

Tương tự, tại chung cư Trúc Giang (quận 4, TP HCM) 6 năm qua, người dân họp bàn với chính quyền hơn 40 lần nhưng không tìm được tiếng nói chung. Thậm chí có nhà đầu tư khi vừa tiếp cận dự án, thấy chỉ tiêu quy hoạch và mức đề nghị bồi thường của người dân liền từ bỏ vì khả năng hoàn vốn rất thấp. Mới đây, UBND quận 4 kiến nghị ưu đãi thêm về chỉ tiêu quy hoạch để thu hút nhà đầu tư và sau đó UBND TP chấp thuận cho phép xây dựng mới từ 5 tầng thành 10 tầng; mua lại căn hộ với giá 27,5 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, giải pháp này vẫn không được… 4 hộ dân đồng ý nên đành đình trệ.

Tương tự chung cư Vĩnh Hội (quận 4, TP HCM) có nguy cơ đổ sụp nhưng đã 5 năm qua vẫn chưa thể xây mới do các hộ dân còn ý kiến trái chiều. Có hộ yêu cầu giá bồi thường cao và có trường hợp nhất quyết không di dời vì đang buôn bán thuận lợi.

Hài hòa lợi ích

Phản hồi vấn đề trên, đại diện Sở Xây dựng TP HCM cho biết sẽ họp bàn với các sở, ngành để kiến nghị lên UBND TP tăng thêm ưu đãi nhằm kêu gọi nhà đầu tư tham gia. Đặc biệt, những chung cư gặp khó khăn trong việc lựa chọn nhà đầu tư, nếu được Chính phủ đồng ý thì sẽ chỉ định đơn vị xây dựng. "Càng chậm xây dựng sẽ khiến cho chi phí hỗ trợ người dân tạm cư càng cao. Cuộc sống người dân thêm bấp bênh và nguy hiểm" - đại diện Sở Xây dựng bày tỏ.

Một lãnh đạo Phòng Quản lý Đô thị quận 1 cho biết hiện nay các dự án chung cư cũ tại quận 1 gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều dự án xuống cấp đã hoàn tất việc di dời dân. Tuy nhiên, vẫn chưa thống nhất về các phương án hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, cư dân và chưa ổn về việc quản lý.

Vị này dẫn chứng, các chung cư cũ đều nằm tại khu "đất vàng" và chỉ tiêu quy hoạch rất thấp. Đơn cử, chung cư 155-157 Bùi Viện, chỉ tiêu quy hoạch mật độ xây dựng ban đầu 100% nhưng bây giờ rút lại còn 75% vì phải tạo độ lùi theo lộ giới. Đã có nhà đầu tư vào tham gia nhưng yêu cầu phải tăng chỉ tiêu quy hoạch lên gấp 8 lần, như vậy sẽ thành một tòa cao ốc "chọc trời". Nếu đáp ứng yêu cầu này thì sẽ hài hòa quyền lợi giữa người dân và nhà đầu tư nhưng sẽ gia tăng áp lực lên hạ tầng.

Ông Lê Thành, Giám đốc Công ty Khảo sát bất động sản Review, cho biết bài toán khó là chỉ tiêu về quy hoạch và hạ tầng xung quanh. Những chung cư cũ đều có diện tích và quy mô nhỏ. Có thể gom nhiều chung cư lân cận để cùng tổ chức đấu thầu tìm một nhà đầu tư. Nếu chung cư quá nhỏ có thể chuyển đổi công năng làm trung tâm thương mại, dịch vụ, bố trí người dân vào chung cư lân cận khác; hoặc cho phép cư dân được sở hữu diện tích nhỏ trong trung tâm thương mại để phục vụ nhu cầu kinh doanh thay vì để ở. Đối với các khu tái định cư hiện không có người ở cần chia nhỏ thành từng căn hộ, tổ chức bán đấu giá cho người có nhu cầu.

Nhiều kiến nghị cần tháo gỡ

Một nguyên lãnh đạo Phòng Quản lý Đô thị quận 1, TP HCM cho biết hiện nay, nhiều chung cư cấp độ C rất dễ xuống cấp, hư hỏng sang cấp độ D. Để tránh hư hỏng, TP cần có một khoản chi phí dành cho lĩnh vực này; giao cho UBND cấp quận, huyện quản lý và hằng năm tổ chức kiểm định.

Các quận, huyện kiến nghị UBND TP về việc khi thấy các chung cư thuộc loại B, C có dấu hiệu hư hỏng và nguyện vọng cư dân muốn tháo dỡ thì chỉ cần 50%-70% số người đồng ý thay vì 100% như quy định. Đối với nhóm chung cư cấp D nên áp dụng dạng chung cư nguy hiểm di dời ngay, ai không chấp hành sẽ cưỡng chế. Khi di dời người dân, cơ quan chức năng và nhà đầu tư cần trả lời cụ thể thời gian hoàn thành chung cư mới. Cần có ưu tiên nguồn nhà tái định cư gần trung tâm TP.

Bài và ảnh: Lê Phong