Nếu đang có ý định mua nhà dự án thì đây là 7 điều khoản hợp đồng bạn phải đặc biệt lưu ý

Kinh tế 05/01/2021 - 09:03

Nhiều trường hợp người mua nhà trên giấy (nhà ở hình thành trong tương lai) rơi vào tình thế “trở tay không kịp” chỉ vì bất cẩn bỏ qua 7 điều khoản này trong Hợp đồng mua bán.

1. Tiến độ thanh toán của dự án

Một đặc điểm của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc thanh toán được chia nhỏ làm nhiều đợt, xuyên suốt tiến độ xây dựng của dự án.

Do đó, loại hình mua bán nhà ở này phù hợp với những gia đình trẻ cần thời gian chuẩn bị tài chính để mua nhà.

Ở từng dự án khác nhau sẽ có tiến độ thanh toán khác nhau. Tuy nhiên, tất cả những phương thức thanh toán chuẩn đều phải tuân theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

Cụ thể:

- Đợt thanh toán đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng mua bán.

- Những đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.

- Nếu bên bán (chủ đầu tư) là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Nếu đang có ý định mua nhà dự án thì đây là 7 điều khoản hợp đồng bạn phải đặc biệt lưu ý - ảnh 1

Ảnh minh họa.

- Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư ngày nay thường liên kết với các ngân hàng để đưa ra các gói thanh toán ưu đãi cho khách mua nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua nên cân nhắc kỹ khả năng tài chính để lựa chọn phương án thanh toán phù hợp cho mình.

2. Hình thức xử lý nếu bên bán trễ hạn bàn giao nhà

Đối với từng dự án nhà ở khác nhau thì thời gian hoàn thành các hạng mục cũng sẽ khác nhau. Có thể hiểu, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay không có thời gian bàn giao nhà cố định.

Trong Hợp đồng mua bán, thời hạn bàn giao nhà phải được chủ đầu tư cam kết rõ ràng. Trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ bán giao nhà thì phải chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua nhà mà 02 bên đã cam kết thỏa thuận.

3. Hình thức xử lý nếu bên mua chậm đóng tiền khi đến đợt thanh toán

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn cần đọc kỹ điều khoản này để phòng tránh trường hợp bất khả kháng, không thể đóng tiền đúng tiến độ.

Hiện nay chưa có quy định rõ ràng về cách thức xử lý phạt khi bên mua chậm đóng tiền, chỉ có những cam kết giữa chủ đầu tư và người mua. Do đó, tùy từng dự án mà điều khoản phạt sẽ thay đổi khác nhau.

Nếu đang có ý định mua nhà dự án thì đây là 7 điều khoản hợp đồng bạn phải đặc biệt lưu ý - ảnh 2

Ảnh minh họa.

Thông thường, các chủ đầu tư thường xử lý phạt khi bên mua chậm đóng tiền bằng các hình thức:

- Bên bán có thể gia hạn thêm một thời gian hợp lý để bên mua thanh toán, thời gian ngắn hay dài phụ thuộc vào hai bên thỏa thuận.

- Bên mua thanh toán thêm cho bên bán tiền phạt chậm thanh toán theo một mức lãi suất đã thỏa thuận từ trước.

- Trường hợp việc trễ hạn đã vượt quá số ngày quy định thì bên bán được toàn quyền (nhưng không có nghĩa vụ) đơn phương chấm dứt hợp đồng.

4. Các quy định về trang, thiết bị bàn giao

Những hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường sẽ đính kèm Tài liệu về trang thiết bị bàn giao đi kèm. Bạn cần đọc kỹ tài liệu này để đảm bảo nhận được nhà ở bàn giao chất lượng.

Nếu phần quy định về trang, thiết bị bàn giao có những điều khoản mơ hồ, nước đôi, bạn nên yêu cầu bên bán giải thích rõ và sửa lại ngay trên hợp đồng nếu cần.

Trong trường hợp người mua đã đóng tiền nhưng đến khi nhận bàn giao nhà họ mới biết chất lượng nhà ở không đúng như những gì mà chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng thì người mua cần ghi lại biên bản với bộ phận bàn giao, sau đó ra văn bản không nhận nhà.

Nếu đang có ý định mua nhà dự án thì đây là 7 điều khoản hợp đồng bạn phải đặc biệt lưu ý - ảnh 3

Ảnh minh họa.

Một hướng giải quyết khác là người mua vẫn nhận nhà nhưng sau đó niêm phong lại để mời cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến xác nhận, đánh giá mức độ thiệt hại để làm thủ tục khởi kiện.

Do đó, để tránh mất thời gian và tiền bạc, người mua nhà nên xem xét, cân nhắc kỹ về dự án và uy tín của chủ đầu tư trước khi "xuống tiền".

5. Điều khoản liên quan đến việc chuyển đổi, mua bán, thay thế, sửa chữa và phí quản lý

Bạn cần lưu ý đến các điều khoản về việc chuyển đổi, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các điều khoản này thường có ảnh hưởng nhiều đến các nhà đầu tư bất động sản.

Thông thường, khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan Nhà nước thì bạn có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người khác.

Lưu ý rằng việc chuyển nhượng này cần có xác nhận của chủ đầu tư dự án.

6. Các điều khoản về việc thay thế, sửa chữa nhà ở

Đặc biệt với những gia đình muốn tự bày trí nhà ở phù hợp phong thủy cần đọc kỹ các quy định này. Nhiều dự án nhà ở có các chi tiết thiết kế cứng (không thể thay đổi) do đã đi ngầm dưới lòng đất từ trước, hoặc ảnh hưởng đến kết cấu chung của công trình thì người mua không được phép thay thế.

Song song đó, bạn cũng cần lưu ý những điều khoản liên quan đến bảo hành nhà ở như:

- Thời hạn bảo hành.

- Những hạng mục nào sẽ được bảo hành (thông thường hạng mục dầm, sàn bê tông, đà, cột, trần, mái, các phần tường, và cầu thang sẽ được bảo hành).

- Những trường hợp nào mà hư hỏng nhà ở sẽ không được bảo hành, như do sự hao mòn tự nhiên, do lỗi trong quá trình sử dụng của bên mua,…

7. Các điều khoản về phí quản lý nhà ở

Ở các dự án chung cư, cư dân thường phải đóng phí quản lý. Phí này sẽ dùng để duy trì các hoạt động chung của khu dân cư như thang máy, vệ sinh chung, các tiện ích,…

Khoản phí này sẽ ảnh hưởng lâu dài đến đời sống của gia đình bạn vì đây là chi phí bạn phải đóng liên tục, trong suốt thời gian sử dụng nhà ở. Hiện nay, mức phí này sẽ dao động từ 10.000 – 40.000 VNĐ/m2/tháng tùy khu dân cư.

Nếu đang có ý định mua nhà dự án thì đây là 7 điều khoản hợp đồng bạn phải đặc biệt lưu ý - ảnh 4

Ảnh minh họa.

Ở một số dự án nhà ở hiện nay thường được quảng cáo là miễn phí phí quản lý. Tuy nhiên, thời gian miễn phí chỉ kéo dài trong 1 – 2 năm đầu tiên từ khi bàn giao nhà chứ không miễn phí mãi mãi.

Nếu đang có ý định mua nhà dự án thì đây là 7 điều khoản hợp đồng bạn phải đặc biệt lưu ý - ảnh 5