Quỹ đất của VCG không “khủng” như đồn đoán

28/11/2018 - 10:04 - Nguồn: baoxaydung.com.vn Yêu cầu xóa tin

(Xây dựng) - Theo bản công bố thông tin chào bán phần vốn của SCIC tại VCG với sự tư vấn của tổ chức tư vấn phát hành là Cty Chứng khoán Sài Gòn Hà Nội - SSI lập tháng 10/2018, danh mục các dự án đầu tư bất động sản mà VCG đang triển khai đầu tư không “khủng” như đồn đoán.

Cụ thể, quỹ đất của VCG đang triển khai đầu tư gồm các dự án như sau:

Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, trưng bày sản phẩm, văn phòng cho thuê, căn hộ ở tại 25 Nguyễn Huy Tưởng, phường Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Quy mô khu đất khoảng 3.050m2, diện tích đất xây dựng công trình khoảng 1.516,8m2 bao gồm một tòa nhà chung cư 33 tầng với 3 tầng hầm và 4 nhà liên kề thấp tầng. Tổng mức đầu tư khoảng 637,5 tỷ đồng.

Dự án cải tạo chung cư cũ 93 Láng Hạ, chủ đầu tư Cty CP Bất động sản Vinaconex (Tổng Cty Vinaconex chiếm đến 99,98%). Dự án còn có tên thương mại mới là Green Building, có diện tích đất 5.159m2, bao gồm tòa nhà tổ hợp thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao 27 tầng, 3 tầng hầm có tổng mức đầu tư 949 tỷ đồng. Theo kế hoạch thì năm 2019 dự án sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, hiện nay, dự án vẫn chưa xong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Theo nhận định của giới chuyên gia, đối với loại dự án cải tạo chung cư cũ như này kỳ vọng lợi nhuận cao rất khó. Đến quý III/2018, VCG ghi nhận chi phí dở dang cho dự án này khoảng 67 tỷ đồng và sau 3 năm tiếp quản dự án vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Đâu là quỹ đất lớn nhất của VCG?

Dự án Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, Hà Nội, tổng diện tích khu đất 277ha được cho là quỹ đất lớn nhất của VCG và tổng mức đầu tư dự kiến 1.316,7 tỷ đồng. Đây là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Hiện nay dự án đã giải tỏa mặt bằng sạch khoản 190.8ha, diện tích đã chi trả tiền còn vướng mắc 42.5ha, diện tích chưa chi trả 37.5ha.

Hiện tại trên báo cáo tài chính hợp nhất quý III của VCG đang ghi nhận chi phí xây dựng dở dang của dự án này là 128 tỷ. Để tiếp tục theo đuổi các hạng mục đầu tư xây dựng, trong tương lai VCG cần thêm hơn 1.000 tỷ để tiếp tục triển khai dự án. Như vậy trong giai đoạn trước mắt, khó có thể kỳ vọng được nhiều về khả năng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ quỹ đất lớn nhất của VCG này.

Với quy mô các dự án bất động sản như trên thì chắc chắn các nhà đầu tư sẽ không đặt quá nhiều sự quan tâm vào VCG. Phải chăng Dự án Khu đô thị Bắc An Khánh có quy mô 264,4ha thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội, nơi VCG đang có 50% vốn góp, mới là đích ngắm của các nhà đầu tư thực sự. Nhưng câu hỏi đặt ra là, liệu đây có phải là dự án “Gà đẻ trứng vàng” của VCG?

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, Cty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC) là pháp nhân chính thức làm chủ đầu tư của dự án. An Khánh JVC có vốn điều lệ 680 tỷ đồng, trước đây là liên doanh giữa Vinaconex và Tập đoàn Posco E&C (Hàn Quốc) theo tỷ lệ góp vốn 50:50 và hiện nay là liên doanh gữa Vinaconex (VCG) và Cty CP Địa ốc Phú Long. Phía Tập đoàn Posco E&C đã chuyển nhượng 50% vốn góp tại An Khánh JVC cho Phú Long với giá chuyển nhượng khoảng 600 tỷ đồng.

Phần góp vốn của VCG tại An Khánh JVC cũng không còn nhiều giá trị

Thứ nhất, ngoài áp lực phải xoay dòng tiền trả nợ gấp như trên đã phân tích thì giá trị tài sản của An Khánh JVC đã ít nhiều bị xẻ thịt từ lâu. Cụ thể, trong hơn 264.4ha mà JVC được giao, chỉ có khoảng 79.3ha đất có thể kinh doanh, trong đó đất ở khu cao tầng 17.69ha, đất công trình hỗn hợp 24.8ha, khu thấp tầng thực tế khoảng 36.9ha.

Đất ở khu thấp tầng là phần giá trị nhất của dự án. Tuy nhiên, hơn 40 % diện tích giá trị nhất của dự án đã bị sử dụng. Chi tiết hơn, giai đoạn 1 của dự án đã triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh đất khu thấp tầng 14.77ha với kết quả kinh doanh là khoản lỗ lũy kế hơn 1.300 tỷ.

Thứ hai, trong số diện tích đất kinh doanh còn lại khoảng 62ha thì diện tích đất ở khu thấp tầng chỉ còn lại khoảng 22ha, còn lại là đất cao tầng, hỗn hợp, dịch vụ.

Thế nhưng quá trình sáp nhập Hà Tây – Hà Nội và thay đổi quy hoạch đang kéo theo những vấn đề rủi ro pháp lý chưa lường hết, các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước còn treo và để phát triển giai đoạn 2 thì cần bỏ hàng nghìn tỷ đồng trong khi món nợ 6.000 tỷ vẫn treo lên áp lực trả lãi và áp lực trả gốc.

So sánh với các doanh nghiệp bất động sản khác có quỹ đất rộng, pháp lý ổn và có khả năng triển khai nhanh thì rõ ràng quỹ đất và dự án của VCG chỉ còn lại phần khá “xương xẩu” hoàn toàn không như giới đầu tư đồn đoán.

Kết quả từ việc mua lại cổ phần của SCIC của doanh nghiệp chủ mới của VCG trong sự ngỡ ngàng bất ngờ của giới doanh nhân bất động sản, không ít người dấy lên lo ngại về một phi vụ “mua đắt” giá trị thương hiệu của doanh nghiệp vốn từng toả “hào quang” lấp lánh trong quá khứ nhưng vài năm gần đây lại kinh doanh chật vật nếu không nói là “bết bát” và yếu thế trong sự vươn lên cạnh tranh với khối doanh nghiệp bất động sản tư nhân phát triển vũ bão thời buổi cơ chế thị trường.

Ninh Nhi